Para advogados civilistas, é de elementar conhecimento que dívidas condominiais possuem caráter propter rem em virtude de expressa previsão do art. 1345 do Código Civil.
Por outro lado, sabe-se que – estando o imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia – o credor fiduciário possui a propriedade resolúvel do bem e, por conseguinte, o imóvel não integra o patrimônio do devedor fiduciante (e sim do credor fiduciário). O que subsiste ao devedor fiduciante é, exclusivamente, o direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária.
Todavia, considerando o caráter propter rem da dívida condominial, há grande divergência jurisprudencial em tribunais estaduais acerca da possibilidade de penhora do imóvel com alienação fiduciária em garantia por dívida condominial. E, recentemente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça – em julgamento do Recurso Especial n.º 2.036.289/RS – decidiu, por unanimidade, que o imóvel com alienação fiduciária não pode ser penhorado por débito condominial.
Nesse diapasão, estabeleceu-se o entendimento de que o cenário em análise apresenta exceção à natureza propter rem da dívida, visto que – por interpretação do texto emanado do parágrafo único do art. 1368-B do Código Civil – o devedor fiduciante é responsável pelo pagamento de despesas condominiais enquanto exercer a posse direta do imóvel.
Nessa toada, considerando que somente o devedor fiduciante é responsável pelo pagamento de dívidas condominiais enquanto exerce a posse direta do imóvel, apenas bens que integram o seu patrimônio podem ser penhorados para persecução da quitação do débito.
Com efeito, havendo a penhora de imóvel com alienação fiduciária por dívida de condomínio, é possível que o executado apresente impugnação à penhora arguindo a impossibilidade da medida e perseguindo, por conseguinte, a desconstituição da penhora. O pedido, certamente, estará amparado pela legislação e pelo aludido precedente jurisprudencial da Corte Cidadã.
E nós, da Petição Pronta, estamos em constante alerta para acompanhar novidades legislativas, jurisprudenciais e doutrinárias, visando – sobretudo – prestar o melhor atendimento aos nossos clientes advogados!
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